1. Investičná nehnuteľnosť krok za krokom: Ako si správne vypočítať výnos a vybrať mesto?

Poďme sa spolu pozrieť ako a či sa oplatí kúpiť investične nehnuteľnosť na Slovensku. Ako si vypočítať výnosové percento, aby sme si mohli porovnať jednotlivé nehnuteľnosti, či sa nám ich oplatí kúpiť investične... Ja sa osobne pohybujem ako realitný maklér v Banskobystrickom kraji. Porovnajme si jednotlivé mestá v kraji čo sa týka počtu obyvateľov a miery nezamestnanosti, aby sme si vedeli približne vedeli predstaviť kúpyschopnosť obyvateľstva.

2. Pomôžeme si nezamestnanosťou jednotlivých miest

Žiar and Hronom (mesto) - okolo 17 000 obyvateľov, miera evidovanej nezamestnanosti: 4,5 %

Zvolen (mesto) - okolo 40 000 obyvateľov, miera evidovanej nezamestnanosti: 3,5 %

Banská Bystrica (mesto) - okolo 73 000 obyvateľov, miera evidovanej nezamestnanosti: 3,5 %

Detva (mesto) - okolo 15 000 obyvateľov, miera evidovanej nezamestnanosti: 4,7 %

Krupina (mesto) - okolo 7000 obyvateľov, miera evidovanej nezamestnanosti: 4,7 %

Banská Štiavnica (počet obyvateľov) - okolo 10 000 , miera evidovanej nezamestnanosti: 5,7 %

Lučenec (počet obyvateľov) - okolo 28 000, miera evidovanej nezamestnanosti: 8,5 % - nehnuteľnosti sú lacnejšie, ale je ťažšie ich prenajať

Samozrejme z praxi vieme, že väčšie mestá majú väčší potenciál na vypýtanie si ceny z prenájmu od nájomcu, ale zároveň aj ceny nehnuteľností sú vyššie. Ako nájsť teda tú správnu ponuku? Porovnáme si jednotlivé výnosové percentá. Investori zvyknú vyhľadávať mestá s nižším počtom obyvateľov a s najnižšiou mierou nezamestnanosti, pretože tak môžu dosiahnuť lepšie výnosové percento. Polopate povedané, vedia kúpiť byt za lepšiu cenu a prenajať za celkom prijateľný nájom. 

3. Ďalší faktor je úbytok populácie v meste

Pri kúpe nehnuteľnosti treba zohľadňovať aj ďalšie faktory ako napríklad pokles obyvateľstva za posledné roky v určitom okrese. Ukážeme si príklad na tabuľke v Banskobystrickom kraji:

4. Ekonomická sila mesta a dopyt po prenájme

Treba si uvedomiť, že mesto, kde investujeme musí niečím "žiť". Dôležitá je nezamestnanosť, veľkých zamestnávateľov (automobilky, IT zamestnávateľov), vyššie mzdy, priemysel, študenti (univerzity)... Investuj tam, kde ľudia chodia za prácou, nie odtiaľ odchádzajú. Zistite si, koľko bytov je aktuálne na prenájom, ako dlho sa držia inzeráty online atď...

5. Vypočítame výnosové percento (vzorec)

Výnosové percento vypočítame ako celková investícia: (ročný nájom - ročné náklady na nájom) / kúpna cena nehnuteľnosti x 100 = výnosové percento

6. Ideme na konkrétne príklady, začneme napríklad Garážou v Banskej Bystrici

Nehnuteľnosť: Garáž v Banskej Bystrici (Ul. 9. Mája)

Cena za predaj: 15.500 Eur

Náklady na energie, daň, internet: 0 Eur

Cena za prenájom: 70 Eur/mes.

Ročné výnosové percento z nájmu vypočítame: ročné zisky teda 70 * 12 (840 Eur)– ročné náklady 0*12 (0) = 840 Eur je ročný príjem

840 / 15500 * 100 = 5,419 %

Znamená to, že z celkovej investovanej ceny sa za ročne vráti na nájme majiteľovi 5,419 %.

Investícia sa celkovo vráti za 18 rokov.

Netreba zabudnúť, že samotná nehnuteľnosť stúpa každým rokom cca. 5,8% na cene (v porovnaní podľa NBS od roku 2008 - nie za posledné roky!), takže to je ďalší výnos, ktorý by som odporúčal pripočítať. V posledných rokoch stúpali ceny nehnuteľností tak výrazne, že investícia sa môže vrátiť aj oveľa skôr.

7. 2-izbový byt v centre Zvolena (Ul. M. R. Štefánika)

Cena za predaj: 150.000 Eur

Náklady na energie, daň, internet: 200 Eur

Cena za prenájom: 500 Eur/mes. + energie = 700 Eur/mes.

Ročné výnosové percento z nájmu vypočítame: ročné zisky teda 700 * 12 (8400)– ročné náklady 200*12 (2400) = 6000 Eur je ročný príjem

6000 / 150000 * 100 = 4 %

Znamená to, že z celkovej investovanej ceny sa za ročne vráti na nájme majiteľovi 4 %.

Investícia sa celkovo vráti za 25 rokov.

(foto: Ing. Štefan Sklenár Licencovaný realitný maklér Zvolen)

7. 2-izbový byt v Radvani, Banská Bystrica (Radvanská ulica)

Cena: 125.000 Eur

Náklady na energie, daň, internet: 155 Eur pre 2 osoby + 20 eur daň a internet = 175 Eur

Cena za prenájom: 580 Eur/mes. s energiami (405 Eur bez energií)

Ročné výnosové percento z nájmu vypočítame: ročné zisky teda 580* 12 (6960)– ročné náklady 175*12 (2100) = 4860 Eur je ročný príjem

4860 / 125000 * 100 = 3,9 %

Znamená to, že z celkovej investovanej ceny sa za ročne vráti na nájme majiteľovi 3,9 %.

Investícia sa celkovo vráti za 25,72 rokov.

(foto: Ing. Štefan Sklenár - Prvá realitná spoločnosť odovzdáva novým majiteľom byt v Banskej Bystrici)

8. 1 - izbový byt v Žiari nad Hronom (časť Etapa)

Cena: 80.000 Eur

Náklady na energie, daň, internet: 109 Eur pre 1 osobu + internet 35 Eur + elektrina a plyn 25 = 169 Eur

Cena za prenájom: 480 Eur/mes. s energiami

Ročné výnosové percento z nájmu vypočítame: ročné zisky teda 480* 12 (5760)– ročné náklady 169*12 (2028) = 3732 Eur je ročný príjem

3732 / 80000* 100 = 4,66 %

Znamená to, že z celkovej investovanej ceny sa za ročne vráti na nájme majiteľovi 4,66 %.

Záver: Čo sa považuje za dobré výnosové percento?

- bežné výnosové percento vo veľkých mestách je 3-4 %, pričom máte stabilnú lokalitu, nízke riziko a slúži skôr ako ochrana kapitálu

- veľmi slušný výnos je 5-6 %, väčšinou mimo centra a dobrej lokality, často spojený s väčším rizikom