Cenové ohodnotenie domu:

V dnešnom článku si prejdeme jednu z najkľúčovejších vecí a to je určenie východiskovej ceny pri predaji rodinného domu, konkrétne v Banskej Bystrici a okolí. Na začiatok by som povedal, že ak sa riadite cenami z internetovej inzercie je to dobré, ale nie postačujúce. Na portáloch ako nehnutelnosti.sk, bazos.sk, topreality.sk, zoznamrealit.sk alebo reality.sk je totiž (vravím z vlastnej praxe) skoro 80% nehnuteľností nadhodnotených a sumy za nehnuteľnosti sú často nereálne a odrážajú predstavy samotných majiteľov, nie kupujúcich. To čo hýbe trhom je naozajstná kúpna sila záujemcov, úrokové sadzby bánk a aktuálna situácia na trhu ovplyvnená externými činiteľmi.

Čo ovplyvňuje cenu rodinného domu v Banskej Bystrici?

Ja ako realitný maklér Vám poviem, že rovnaký typ domu s pozemkom som niekde predal za 80.000 EUR a ten istý typ domu s pozemkom som predal za 250.000 EUR. Rozdiel je teda v prvom rade a hlavne v lokalite. Každá lokalita je teda prepojená s inou kúpnou silou. Nákupné rozhodnutia robia hlavne ľudia, ktorí majú peniaze a na tých sa teraz pozrieme.

Ako zistiť reálnu trhovú cenu - závisí od ľudí

Priemerný mesačný plat v Banskej Bystrici (2026) sa pohybuje približne na cca 1100 – 1300 EUR brutto mesačne, čo znamená v čistom asi 850 – 1000 EUR. Podľa štatistík robia nákupné rozhodnutia páry, ktoré žijú z dvoch takýchto príjmov, čo zabezpečuje, že jeden takýto príjem môže ísť na hypotéku a druhý na uživenie rodiny. Ak by sme teda mali 1500 EUR na kúpu domu, akú hypotéku by sme si vedeli dovoliť? Pri aktuálnom úroku približne 3,59 % na 5 rokov fixácie, ak nám banka požičia 100.000 EUR, mesačná splátka je 460 EUR. Takže reálne, ak by sme chceli využiť celý potenciál jedného platu 1500 EUR, môžeme sa pri kúpe domu zadĺžiť na 300.000 EUR (a kúsok viac, ale nejdem Vás motať číslami). Čiže reálna kúpna sila ľudí v okolo Banskej Bystrice sa pohybuje na tejto úrovni.

Banka ako dôležitý faktor pri cene a kúpe domu

Treba si však uvedomiť, že banka ľuďom nedá len tak 300.000 EUR, okrem toho, že musia spĺňať veľa príjmových a úverových podmienok, musia mať už dnes aj k dispozícii značnú hotovosť, pretože banka Vám poskytne iba 80% z Vami vybranej zakladanej nehnuteľnosti. Ďalších 20% musíte mať v hotovosti. Odkiaľ? Väčšina záujemcov vlastní iné nehnuteľnosti, ktoré predá a získa tak požadovanú čiastku. Tu sa ale posunieme k tomu, že kúpa domu nie je len tak pre hocikoho. Je len pre tých, ktorí už vlastnia hotovosť alebo „založia“ inú nehnuteľnosť. Pri spomínanom príklade 300.000 EUR potrebujete v hotovosti 60.000 EUR a druhú časť 240.000 EUR Vám poskytne banka. 60.000 EUR si kupujúci väčšinou zoženú z predaja bytu, záhrady, chaty, predaja inej nehnuteľnosti alebo založia rodičovskú nehnuteľnosť na americkú hypotéku.

Určenie ceny domu pred predajom

Povedali sme si teda, že cenu nehnuteľnosti pred predajom určí tzv. výtlak kupujúcich v danej lokalite. Ten veľmi závisí od rozvoja daného regiónu, pre príklad sme si uviedli Banskú Bystricu, kde sa ceny domov pohybujú na úrovni okolo 300.000 EUR. Ak záujemci k tomu predajú byt za 200.000 EUR v Banskej Bystrici, čo je reálne, vedia príjmom dosiahnuť až na 500.000 EUR a v takejto cenovej hladine sa priamo v Banskej Bystrici predávajú novostavby. Ak je nehnuteľnosť staršia, opotrebovaná alebo je potreba ešte veľkých rekonštrukcií cena ide podstatne dole a niektoré domy je ťažké predať aj za hodnotu 200.000 EUR.

Portály, znalci alebo cenové odhady z internetu

Keď som začínal ako realitný maklér, často som sa pri určovaní ceny riadil radou súdnych znalcov alebo známymi portálmi na určenie ceny domu ako napríklad valuo.sk, nehnutelnosti.sk, ocenujem.sk. Postupne som ale zistil, že len naozaj človek v teréne, ktorý už čo to predal vie určiť, kde sa čo za akú cenu aj predá. Ja som analytický typ, ktorý ma vytvorené tabuľky, čo sa kde za akú cenu predalo a občas sa len usmievam s akými cenovými ponukami za svoje nehnuteľnosti vyjdú predávajúci na realitný trh.

Pri novostavbách je to ľahké určiť cenu

Čo sa týka novostavieb, je ľahké určiť cenu domu, pretože dnes už existuje veľa katalógových domov (napríklad https://www.ekonomicke-stavby.sk/), s ktorými si porovnáte svoj dom a viete aspoň približnú hodnotu domu. V inom prípade viete za koľko ste kúpili nehnuteľnosť a podľa realitného barometra na stránke Realitnej únie si pozriete ako sa ceny vyvíjali za posledné obdobie. Ďalej si pripočítate cenu svojho pozemku v danej lokalite, ale dajte pozor, lebo nemôžete s ním už počítať ako s plnohodnotným stavebným pozemkom. Jeho cena klesla akonáhle sa naňho postavila základová doska. Znalci znížia cenu pozemku po zastavaní niekedy až o 60%, pretože sa už nejedná o plnohodnotný stavebný pozemok.

Pri starších rodinných domoch v Banskej Bystrici je to čarovanie

Naozaj obtiažny oriešok pre každého realitného makléra je určiť správnu predajnú cenu rodinného domu, ktorý bol postavený pred 50 a viac rokmi. Jedná sa totiž často o zmiešané stavby, kde základ bol postavený nejakým spôsobom, prístavby zase inými a častokrát na pozemku existujú budovy, ktoré ani nie sú na katastrálnej mape zapísané, skolaudované, prípadne sa na ne úplne zabudlo. A tieto veci budete teraz musieť vyriešiť pred predajom. Hlavne, keď predávate dom záujemcovi, ktorý si naň berie hypotéku cez banku, ktorú tieto veci budú zaujímať.

Odhad ceny staršieho domu podľa znalca

Spomínané realitné portály na odhad alebo súdny znalec väčšinou vychádza z úžitkovej plochy nehnuteľnosti, pozemku, dostupnosť inžinierskych sietí, kvalít nehnuteľnosti a to celé preženie cez koeficienty, ktoré zohľadňujú lokalitu. Väčšinou sa však nemusia trafiť do trhovej ceny a častokrát sa mi stalo, že znalec určil takú cenu, za ktorú sme dom ani nevedeli predať. Inokedy som zase našiel kupujúceho, ktorý bol ochotný zaplatiť toľko, že to znalec ani nevedel zohľadniť v znaleckom posudku. Tak kde je pravda? Ako si teda určím cenu, keď nie ani znalcom ani nie cez portály?

Ohodnotenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou

Odporúčam nájsť si profíkov v danej lokalite a nechať túto najťažiu prácu na nich (alebo sa ozvite rovno nám na tomto odkaze). Jednak ako makléri vieme, kde sa nachádzajú realizačné ceny nehnuteľností, pretože tieto obchody uskutočňujeme my a jednak preto, že vieme nezaujato navnímať všetky výhody a nevýhody domu v porovnaní so stovkami ďalších domov, ktoré sme videli.

Kde sa pohybujú ceny domov v Banskej Bystrici z praxe?

Ak sa pozrieme na rodinné domy v skratke v okolí Banskej Bystrice, vieme ich rozdeliť na tri segmenty:

1. Starší dom pred rekonštrukciou – rodinný dom 1960 - 1985 v pôvodnom stave, s pekným pozemkom 500 – 1000 m2 v lokalite: Sásová, Rakytovce, Poniky, Medzibrod, Badín sme na cenovom rozpätí 120.000 – 220.000 EUR, ak by sme si našli dom priamo v meste v pôvodnom stave tak sme na 180.000 – 260.000 EUR. Sami sme predali napríklad takýto domček na Majeri. 
2. Starší dom po rekonštrukcií – je najsilnejším segmentom momentálne na trhu a sme na cenovom rozpätí 200.000 – 360.000 EUR
3. Pri novostavbách je to 320.000 – 550.000 EUR

Reálne príklady

Ak si dobre všimnete tak všetky tieto segmenty a cenové rozpätie sa opierajú veľmi pekne vidieť o predtým spomínanú silu kupujúcich:

• Starší dom (pôvodný stav) – kúpim napríklad za 180.000 EUR, rekonštrukcia ma vyjde napríklad 120.000 EUR a rezerva 15.000 EUR a som na 315.000 EUR, čo presne korešponduje s potenciálom kupujúcich (hypotéka + predaná nehnuteľnosť + nejaká časť na dokončenie si podľa vlastných predstáv)

• Dom po rekonštrukcií – kúpim za 300.000 EUR a mám na drobné úpravy 20.000 EUR, ktoré mi ešte zostali napríklad z predaja mojej nehnuteľnosti (byt, záhrada, pozemok)

• Novostavba – prídem a bývam, prípadne dozariaďujem, väčšinou si vedia dovoliť nadpriemerne zarábajúci , prípadne tí čo zdedili a predali majetok

Ako určiť cenu ak nie ste realitný maklér?

Cenu rodinného domu si vie orientačne určiť aj bežný človek bez pomoci realitného makléra. Najdôležitejšie je porovnať podobné nehnuteľnosti v rovnakej lokalite a hlavne brať na ohľad ponuky, kde je napísané predané alebo rezervované. Odporúčam pri tom použiť portál ako https://realitymap.sk/ alebo https://mapabytov.sk/ a tam si prepnúť na položku DOMY, nie BYTY. Ak ponuka nie je rezervovaná alebo predaná je možné, že sa jedná o nadhodnotenú cenu. Preto si dávajte pozor a pri určovaní ceny sa radšej poraďte s odborníkom.

Chcete vedieť reálnu cenu Vašej nehnuteľnosti?

Každá nehnuteľnosť je unikátna a internetové ceny často nezodpovedajú realite trhu. Ak chcete vedieť, za koľko sa váš dom dokáže reálne predať v dnešnej situácii, kontaktujte ma pre nezáväzný odhad ceny zdarma na tomto odkaze.